Az utóbbi években bevezetett, fellazított építésügyi jogszabályok, eljárásrendek következtében sok lakásvásárló került és kerül kínos helyzetbe, amikor építésrendészeti vagy településképi kötelezési eljárást indítanak ellene, ami bírsággal és az épület „szabályossá tételével”, átalakításával járhat. Az ilyen helyzetek gyakran a beruházók, ügyvédek, ingatlanközvetítők és alkalmanként a hatóságok egyébként „eredményes” közreműködése mellett alakulnak ki. Ha azonban a lakásvásárlók alaposan utánajárnak az eladásra kínált ingatlannak, akkor nem éri őket kellemetlen meglepetés. Ehhez nyújt segítséget a Főépítészi Kabinet által összeállított szempontrendszer.

Egyre gyakrabban fordul elő, hogy osztatlan közös tulajdonként értékesítenek lakásokat. Ezeket az ingatlanokat Szentendrén is számos esetben szabálytalanul alakították ki a vállalkozók, az épületben a lakások száma meghaladta a Szentendre Építési Szabályzatában (SZÉSZ) megengedettet. A nem megengedett lakásszám kialakítható úgy is, hogy magát az épületet nem bővítik, csak a korábbihoz képest több lakóegységet alakítanak ki benne, ami településképi bejelentésköteles átalakítás. Az is előfordul, hogy az eredeti funkciót megváltoztatva egy pincét, melléképületet, garázst alakítanak át lakássá, ez szintén településképi bejelentésre kötelezett átalakítás.

Osztatlan közös tulajdon  utólag nem alakítható önálló társasházi lakássá

Az osztatlan közös tulajdonként értékesített – gyakran szabálytalanul kialakított – lakások építésügyileg rendezetlenek, soha nem alakíthatók önálló társasházi albetétekké, így értékük mindig kevesebb lesz, mintha 1/1 tulajdonú társasházi lakásról lenne szó. Ilyen esetekben a résztulajdonosok használati megosztást szoktak kötni, de ez nem jelent a társasházi albetéttel azonos biztonságot és jogokat.

A szabálytalanul kialakított lakások esetében építésrendészeti vagy településképi kötelezési eljárásokra lehet számítani, ami bírsággal és az épület szabályossá tételére, átalakítására vonatkozó kötelezéssel, elhúzódó jogi eljárásokkal jár. (A bírság megfizetésével a szabálytalanság nem „váltható meg”.)

Gyanúra adhat okot, hogy osztatlan közös tulajdonról, jó eséllyel szabálytalanul kialakított ingatlan értékesítéséről van szó, ha

• az eladásra kínált ingatlan adásvételi szerződéstervezetében vagy amellett használati megállapodás szerepel,
• az adásvételi szerződéstervezetben a lakás megnevezés helyett például az szerepel, hogy „önálló használati egység”, „lakrész”, „lakóházrész”, „ingatlanrész”.
• a szerződéstervezetben nem szerepel a lakás önálló albetét száma,
• az eladó nem ad vagy vonakodik adni meghatalmazást a hatóságoknál meglévő dokumentumokba történő betekintéshez,
• a lakás belmagassága nem éri el a 2,50 m-t, padlószintje a terepszint alatt van, vagy nincs megfelelő benapozása,
• az adásvételi szerződéstervezetben ilyen vagy ehhez hasonló mondatok szerepelnek:
  • „Felek rögzítik, hogy az építés bejelentésekor hatályos építéshatósági szabályozás értelmében egy telekingatlanra 2 db egylakásos lakóház építhető, azonban az Eladó által épített 2 lakóház a valóságban 4 lakás lesz, tekintettel arra, hogy egy épületen belül az Eladó nem egy, hanem kettő lakást alakít ki. A jogszabályok rendelkezései miatt, a lakóházakban így létrejövő természetben kialakított négy lakás tulajdonosai – a telek és a lakóház vonatkozásában is- osztatlan közös tulajdont szereznek.”
  • „Felek rögzítik, hogy ezen helyiségek nem minősülnek és nem minősülhetnek a hatályos építésügyi előírások és a helyi építési szabályok szerint önálló használati egységeknek és az ingatlan ezen korlátok szerint nem alakítható társasházzá vagy üzletházzá sem, illetőleg a használat rendje az ingatlan-nyilvántartásba sem jegyezhető fel.”

Milyen dokumentumokat kell ellenőrizni, milyen információkkal kell tisztában lenni lakásvásárlás esetén?

• Akár kész, akár építés vagy átalakítás, felújítás alatt álló ingatlan vásárlásáról van szó, tájékozódjon az önkormányzat Főépítészi Kabinetjénél arról, hogy az adott telken a helyi építési szabályzat hány lakás (rendeltetési egység) kialakítását engedélyezi. Ennek utánanézhet Szentendre Építési Szabályzatában (SZÉSZ), településképi rendeletben (A rendeletek ITT >>> érhetők el.) Abban az esetben is tisztázni kell ezt, ha esetleg a beruházó, építési vállalkozó arra hivatkozik, hogy nem engedélyköteles munkákkal alakította ki az ingatlant.
• Társasházi lakás megvásárlás esetén kérjék el a társasház alapító okiratát, a mellékletét képező tervdokumentációval együtt. Ebben a mellékletben ellenőrizhető a lakás albetét száma, a lakás száma, jelölése, a lakás megnevezése, a lakás alaprajza, mérete és a lakáshoz tartozó tulajdoni hányad.
• Az ingatlan újonnan lekért tulajdoni lapján látható, hogy az épületnek hány tulajdonosa van, milyen esetleges korlátozások, terhek vannak bejegyezve. A Földhivataltól a térképmásolatot is kérjék ki. E dokumentumok alapján ellenőrizhető, hogy az épület megfelel-e az építésügyi dokumentumoknak, megegyezik-e a valós állapottal (az épületmagassággal, terasz-, erkélybeépítéssel stb) .
• Kérjék el az eladótól az épület használatbavételi, fennmaradási engedélyét, vagy az utóbbi években egyszerű bejelentéssel felépült lakóépületek esetében az építésügyi hatóság által kiállított hatósági bizonyítványt, valamint az ezekhez tartozó tervdokumentációt is!
• Amennyiben még folyamatban van az építkezés, akkor is kérjék el az építési engedélyt, az egyszerű bejelentés vagy a településképi bejelentés tudomásulvételét igazoló iratot, és az ezekhez tartozó tervdokumentációt.

A tervtári dokumentációk megtalálhatósága

• A 2013. előtt épített ingatlanok tervtári dokumentációja és az ezekkel kapcsolatos iratok – településképi eljárások és a rendeltetésváltozásokkal (az ingatlanok rendeltetésének, vagy a rendeltetési egységek, lakások számának a megváltoztatása) – a helyi önkormányzatnál tekinthetők meg vagy az e-epites.hu/ keresés helyrajzi szám oldalon. A kereséssel a 2000 utáni dokumentumok listája jelenik meg.
• A 2013. óta keletkezett dokumentumok teljeskörűen elektronikusan az építésügyi hatóságnál (Pest Vármegyei Kormányhivatal, Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztály, Építésügyi Osztály 7.), részlegesen az önkormányzatnál érhetők el, de információ szerezhető ezekről is a e-epites.hu/etdr weboldalon is. Ezzel a kereséssel többnyire csak a 2000 utáni dokumentumok listája jelenik meg.
• Segédlet a e-epites.hu web-oldal kezeléséhez >>>

Ajánlás

Kérjék meg ügyvédjüket, hogy járjon utána a fentiekben részletezett információknak! A saját ügyvéd jelentette plusz költség elhanyagolható az ingatlan árához, valamint ahhoz képest, hogy egy szabálytalan épület megvásárlása mekkora anyagi kárt, és sokszor szinte megoldhatatlan jogi problémákat okozhat a későbbiekben.

Összefoglalva tehát javasoljuk, hogy minden lehetséges információt szerezzenek be a megvásárolni kívánt ingatlanról, annak szabályosságáról az alábbi hatóságoknál:

• Pest Vármegyei Kormányhivatal, Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztály, Építésügyi Osztály 7. | Szentendre, Városház tér 4. | 26/501-468 | szentendre@pest.gov.hu
• Szentendre Város Önkormányzat, Főépítészi Kabinet | Szentendre, Városház tér 3.